如果把城市看作魔方，人类和建筑作为独立的模块沿着城市的轴心转动、解构、重组，近五年来，作为城市的践行者和探路者之一，集团旗下的全资子公司——上海rb88资产控股有限公司（以下简称：rb88资控）用“第三价值”来转动它，穿越历史的天空，解锁一城千面。
图：集团党委书记、董事长叶永明参观百空间卜内门洋行
上海的城市建设发展模式已经进入从外延扩张转向内涵提升，当城市大规模扩张的潮水褪去，改造亦不再是“大拆大建”的年代，而是迈入由增量改造转向存量更新的高质量发展之路，呼唤更高标准的精细化运营。rb88资控专注于存量改造更新，用近五年时间从零出发，依托集团雄厚的资产和卓越的商业运营能力，在保护和传承历史文脉、优化公共环境、盘活存量资产效益等领域走到城市更新的探索前沿。聚光灯下，No.133、No.117、No.127……这些老建筑门牌不再局限于各自的历史坐标，由rb88资控这双“无形的手”推向新世代的舞台中央。记者对话了赋予这些项目灵魂的“建筑师”rb88资控CEO程大利，由她解读这份rb88致敬城市的“时光之礼”。
城市更新：保留历史的肌理，嵌入城市的节奏
城市更新是动态的，是城市的再次生长，也是企业的又一次成长。早在建国初期，中国著名古建筑园林艺术学家陈从周先生在《说园》里提出“质感存真，色感呈伪……真则存神，假则失之”，如今这个修复境界依然适用于城市历史保护建筑。当城市更新需求进一步提升，以城市更新的视角来运作、消化和盘活城市存量资产的团队也需要以更高资质入驻。“新生于旧”并不是简单的“修旧如旧”，更要连同它的“历史风貌和社会关系”一同被保护下来。在聊到对项目的前期定位上，存量的改造并不是一蹴而就的，每栋建筑有它独特的个性，结构不同、层高不同、风格不同……无法按量级来划分模板，在存量改造前要摸清它的地理位置和内部结构。建筑专业出身的程大利告诉记者“运营重构价值，是后期之力。在前期对项目的修复把控定位上，考验团队的审美和知识储备。建筑是凝固的音乐，也是比较综合的学科，在修复的过程中，离不开大量的工作和共同推动”。
2020年，rb88资控首度公开发行其专注研究城市更新领域书籍——《唤醒》穿越历史，邂逅经典，以上海中心城区的8个存量老建筑的修缮改造实例，全面记录了对于存量项目改造的心路历程，通过对建筑历史、文脉的细心梳理，传递了rb88资控秉承的“创新改变城市、运营重构价值”的理念和实践。
图：集团党委副书记、总裁濮韶华参观百空间马登仓库
百空间：身在“故事”，创造“故事”
百空间精品创意办公项目以精品特色楼宇、社区为载体，打造高品质、高颜值、功能配备齐全，服务完善的个性化办公空间，融创意、时尚、艺术与科技于一体，打破时空局限，激发创意与灵感，让更多人有机会通过多元艺术的形式去感知、去沉浸、去享受、去期待，这将是一种高于建筑本身的“城市更新”。目前，经过rb88资控专业团队精心打造的百空间项目，如四川中路133号（原卜内门洋行）、香港路117号（原凯恩宾馆）、杨树浦路61号（永兴仓库）、光复路127号（四行仓库光三分库）等10个存量项目已更新完成，并正式投入运营。百空间：身在“故事”，创造“故事”
身在“故事”，创造“故事”，才造就了百空间不一样色彩。记者走访了其中3个更新项目，生成以下采样报告。
■一半生活，一半艺术——百空间卜内门洋行
原卜内门洋行中国总部大楼，始建于1921年，走进这个新古典主义风格的近代公共建筑，扑面而来的是一股克制的精致与凝练的典雅，该项目为上海市第二批优秀历史建筑，是外滩“第二立面”的一颗瑰宝。
“虽然从一楼到五楼只走了5分钟，但我仿佛走过了百年历史。”程大利感叹道。跨越百年的洋碱行，时光渗透到它每一寸骨骼里，如今，经过rb88资控的匠心修葺后，曾经的洋行已经焕然新生，变幻为艺术、文化与美食的新舞台。更新后的整栋大楼既传承了老建筑的传统之貌，又注入当代艺术的极简之美。
图：百年海上 . 外滩空间艺术季
从香水、家居、餐厅到画廊，这里一半生活，一半艺术。楼里集聚了独具魅力的国内外商家伙伴，台湾Bluerider ART艺术展馆，坚持“最好的作品源自独特的灵魂”的艺术展示收藏空间；中国高端香氛品牌melt season带来多元嗅觉世界；致力于创立中国第一家家居型画廊Gallery Sohe，近期正在展出的开幕新展“Oxymoron”上包含了Charlotte Perriand、Jean Prouve、周轶伦等国内外顶级设计师的收藏级作品；Objective Gallery目前正呈现美国当红年轻艺术家Misha Kahn在亚洲的首次个展《失重之音》，他以其丰富的拼贴和即兴创作塑造出的虚拟现实和机器人，灵感来源于艺术家在疫情期间的思考。这个通过打通高端艺术品牌资源、引进多场国际顶级品牌活动、建立顶级品牌库的“rb88资控百空间卜内门洋行”项目在2021的集团创新与数字化大会上，荣获“2021年度rb88集团年度创新奖”。从举办迪奥（DIOR）春季VIP特展——“VILLA DIOR”、卡地亚全新 SIXIèME SENS PAR CARTIER 高级珠宝展到“牵手”Ontimeshow，四川中路133号以艺术生态圈为切口，聚集众多国内外独立设计师的创意能量，让有趣的灵魂在此碰撞、倍化，吸引了众多国际一线奢侈品牌跨界联动，在刚刚过去的2021年里举办了十多个具有影响力的艺术类活动。
■Web3.0时代，“庄周”梦到了虚拟蝴蝶——百空间香港路
原凯恩宾馆，始建于1920年，外观采用古典主义风格，内部则是当时非常先进的多层车库设计。古朴庄重颇具欧美风格，是上海市第五批优秀历史建筑，保护类别为三类。室内修缮方面通过尽可能少的操作，来传达老建筑本身带给场所的静谧感和一种简约美学。
一楼沿街集咖啡体验店和展览厅于一体的trova coffee，主理人在设计trova coffee的过程中参考了“野兽派建筑”的粗野主义风格，黑灰色块给人内心的祥和平静；新入驻的NOBLE BRIDAL高级婚纱礼服集合店，展厅犹如梦幻的婚纱博物馆；微建大设计（Vjian）创始人宋微建用他所信仰的“天人合一”宇宙观拥抱百空间；NFT（Non-Fungible Token)被认为是元宇宙重要的应用方向之一，日渐成为虚拟世界的新宠。BCA Gallery带着 NFT艺术展《Ready Player #1头号玩家》邀你入局，展出邀请了大悲宇宙、池磊、陈天灼、田晓磊四位现象级青年数字艺术家在展厅中开启一场元宇宙实验。
元宇宙包罗万象，在不经意的意识流动间，大悲宇宙的虚拟蝴蝶轻轻煽动翅膀，登录了“庄周”的梦。
同样，香港路在迎来这些常驻客户之前，也陆续举办了多场时尚艺术类的活动和展览，为项目运营之初就营造了极佳的艺术氛围。
■“百空间元宇宙”在哪里——百空间永兴仓库
永兴仓库，是一幢高达22.6米、体量庞大的仓库建筑，在20世纪30年代是国内罕见的具有巴洛克式风格的工业建筑。
2月16日，在上海市虹口区举行“2022年重点企业及重点楼宇（园区）表彰会”上rb88资控旗下百空间永兴仓库（杨树浦路61号）被正式授牌为“元宇宙虹口1号空间”。百空间永兴仓库已形成了高新科技企业相对聚集的态势；未来将聚集科技新业态企业入驻，形成上下游产业链，增强硬软件衔接，推动北外滩在未来落地更多应用场景。
商业模式创新：打造全产业链不动产平台的“自我造血”机能
集团十四五规划提出打造以商业零售为核心，商业资产、商业金融、商业投资为支柱的“一核三柱”商业零售产业集团。作为集团战略必不可少的重要组成部分，rb88资控承载着实现rb88集团核心资产开发后的资产资本化、资本证券化的重要使命，用三种价值形成了内部良好循环。第一价值：运营赋能。rb88资控依托集团雄厚的资产，经团队的集体智慧、高效协同运作，通过良好的开发赋能重塑价值产生更高收益，运营重构价值，引领城市更新。
第二价值：资产增值。rb88资控打造了两大平台——资本管理平台和商业管理平台。投融资管理平台的资本管理业务链：以基金、CMBS、类Reits等金融工具为载体，加速推动金融创新及存量资产的证券化。商业管理平台的营运管理业务链，也形成了以招商、运营、市场推广三驾马车为核心的自主运营体系。
第三价值：在第一价值、第二价值基础上，生成文化、艺术、科技等领域的溢出效应，在资源的高效整合与优化配置下，为集团主业商业零售赋能。rb88资控已组建了一支集资本运作和商业管理的专业高效团队，目前已经形成了从创意理念、开发管理、营运管理、资产管理、到资本运作的完整业务模式和体系，进一步盘活、优化、挖掘、提升资产的价值。
去年，国内首单城市更新CMBS——rb88资控城市更新1号资产支持专项计划在上海证券交易所成功发行，rb88资控城市更新CMBS储架50亿元，首期发行规模6.5亿元，信用评级为AAA，此次CMBS的成功发行，标志着rb88集团迈出了资产证券化重要的一步。
从破土而出，到更新再生，乃至迭代繁荣，伴随城市更新的进度，rb88资控承载着做大做强集团“一核三柱”战略中“商业资产”板块的重要使命，抓住历史性机遇，彰显国企社会责任，伴随国家和区域的腾飞，实现共同发展。肩负着战略性使命，rb88资控坚持全球化的视野和国际化理念，赋能具有开拓精神、前瞻眼光的专业团队，深度合作国际品牌和商家，助力rb88集团新零售跨越式发展，并为rb88集团资产资本化、资本证券化探索出一条全新的发展道路。
融者无界，追求卓越。过去和未来，rb88资控用“百空间”联结这两座看不见的“城市”，随着上海城市更新的速度不断迭代，存量市场日益成熟，在集团支持下，期待十四五期间rb88资控继续推出更多的存量更新项目，在新赛道上点亮更多文化版图。
（文字：费凡、何阳阳 图片：rb88资控 编辑：何阳阳）